調(diào)研概況。http://www.0012108.com【慧博投研資訊】2 月15 日，我們走訪了歐亞集團(tuán)，與公司副總經(jīng)理兼董秘席汝珍女士進(jìn)行了交流，并再次考察了經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整、已經(jīng)顯現(xiàn)出現(xiàn)代化綜合百貨特征、并在當(dāng)?shù)鼐邆浣^對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的歐亞商都，以及人氣同樣已經(jīng)非常旺盛的歐亞賣場(chǎng)。http://www.0012108.com（慧博投研資訊）我們還就公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，尤其是公司在沈陽(yáng)收購(gòu)的兩處百貨類資產(chǎn)、在吉林省內(nèi)的擴(kuò)張、相關(guān)激勵(lì)政策的
計(jì)劃、以及未來(lái)五年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)前景等進(jìn)行了更深層次的溝通。
  基本結(jié)論。歷史上我們已經(jīng)多次考察個(gè)這家地處長(zhǎng)春市的區(qū)域性商業(yè)龍頭，尤其是最近一年多的時(shí)間內(nèi)，我們已經(jīng)連續(xù)跟蹤調(diào)研了三次，而每一次這家公司給我們的信心都會(huì)更強(qiáng)一些。我們之前給予公司2006-2008 年EPS的預(yù)期分別為0.37元、0.45 元和0.54 元，這相對(duì)保守的預(yù)期很大程度上是根據(jù)公司在股改方案中的相關(guān)承諾（連續(xù)三年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率不低
于20%）做出的。而我們的分析發(fā)現(xiàn)：公司僅靠“歐亞商都”本身就基本上能夠完成這個(gè)對(duì)于增長(zhǎng)率的承諾；“歐亞賣場(chǎng)”2006 年以后面積擴(kuò)大效應(yīng)將完全顯現(xiàn)，再加上提價(jià)的潛力將會(huì)給公司2007 年之后帶來(lái)更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)；公司在沈陽(yáng)收購(gòu)的兩處地理位置較好的百貨類資產(chǎn)和儲(chǔ)備、以及在吉利省內(nèi)的擴(kuò)張將在2008 年之后開(kāi)始逐步釋放能量。因此，我們認(rèn)
為公司在穩(wěn)健擴(kuò)張的風(fēng)格下，蘊(yùn)含了較高的持續(xù)增長(zhǎng)潛力，而且作為區(qū)域百貨龍頭已經(jīng)形成了連鎖經(jīng)營(yíng)的框架和能力。
  公司最新情況。本報(bào)告我們僅就最新調(diào)研情況給出介紹，關(guān)于對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)和治理結(jié)構(gòu)更深入的分析、業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)和價(jià)值評(píng)估等，敬請(qǐng)關(guān)注我們即將推出的歐亞集團(tuán)深度調(diào)研報(bào)告。
（1）歐亞商都在2004 年第三次擴(kuò)建之后建筑面積超過(guò)13 萬(wàn)平米，銷售環(huán)境不斷提升，品牌的調(diào)整進(jìn)展有序。作為公司目前凈利潤(rùn)的重要來(lái)源，歐亞商都已成為長(zhǎng)春市綜合百貨龍頭，優(yōu)勢(shì)非常明顯，未來(lái)兩年仍有望實(shí)現(xiàn)年均20%的增長(zhǎng)。
（2）歐亞賣場(chǎng)在2006 年三期開(kāi)業(yè)，并新加了3 萬(wàn)平米的停車場(chǎng)之后建筑面積達(dá)到了46 萬(wàn)平米。目前歐亞賣場(chǎng)用于出租部分的平均租金為30 元每平米，而2007 年歐亞賣場(chǎng)的租金價(jià)格還在調(diào)整，預(yù)計(jì)租金收入增長(zhǎng)（源自面積增加和租金提高）能夠達(dá)到30%。根據(jù)我們的調(diào)研，在前次部分租金價(jià)格調(diào)整之后，入駐商家并沒(méi)有感覺(jué)到壓力，主要原因是歐亞賣
場(chǎng)目前人氣越來(lái)越旺，而本身租金的起始價(jià)格偏低。我們認(rèn)為歐亞賣場(chǎng)今后的租金水平仍舊有逐年調(diào)整的勢(shì)頭。預(yù)計(jì)2007年之后來(lái)歐亞賣場(chǎng)給公司貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)將超過(guò)1000 萬(wàn)（已經(jīng)考慮約40%的持股比例），且2008 年后有能力保持幾年15％的復(fù)合增長(zhǎng)率。“歐亞”品牌在長(zhǎng)春市影響力之大可以通過(guò)歐亞賣場(chǎng)周邊樓盤價(jià)格的變化看到：從歐亞賣場(chǎng)開(kāi)工之前的
幾近荒蕪，到開(kāi)工之后單價(jià)1400 元/平米，到目前的3000 元/平米左右。而越來(lái)越多的新建小區(qū)為賣成集結(jié)了更大人氣。
（3）沈陽(yáng)聯(lián)營(yíng)2006 年被公司以2.5 億左右的成本取得了其60%的股權(quán)，總建筑面積6 多平米，公司希望能夠在2007 年把另外一部分股權(quán)也拿過(guò)來(lái)，目前還沒(méi)有參與到經(jīng)營(yíng)管理中。沈陽(yáng)聯(lián)營(yíng)位于沈陽(yáng)重要商業(yè)區(qū)中華路與南京街交匯處，地鐵在聯(lián)營(yíng)有一站，將來(lái)有可能會(huì)通到聯(lián)營(yíng)的地下。此前聯(lián)營(yíng)的銷售收入在6 億以上，凈利潤(rùn)不足1000 萬(wàn)，公司全面接手
之后，正常年份的凈利潤(rùn)有望達(dá)到2000 萬(wàn)以上。
（4）沈陽(yáng)嘉濠是公司在沈陽(yáng)收購(gòu)的另外一處商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備。公司目前先購(gòu)買了其中部分物業(yè)，并有可能購(gòu)買剩下的部分，再加上已經(jīng)獲得的二期的在建工程，公司有可能在此獲得5 萬(wàn)平米建筑面積的百貨物業(yè)。如果這個(gè)門店能夠順利整合成為商業(yè)門店，可以與沈陽(yáng)聯(lián)營(yíng)相互呼應(yīng)，并消化一些聯(lián)營(yíng)的員工。
（5）其他省內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)及未來(lái)拓展計(jì)劃等。除了目前已經(jīng)擁有的幾個(gè)網(wǎng)點(diǎn)（車百經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，年凈利潤(rùn)在600 萬(wàn)以上；2005年開(kāi)業(yè)的新發(fā)商廈、歐亞益民2006 年之后都有望實(shí)現(xiàn)微利；2006 年下半年開(kāi)業(yè)的星河灣商廈和四平歐亞商場(chǎng)預(yù)計(jì)2007年之后也有可能打平或者微利），公司2007 年在通化市和農(nóng)安縣也有了兩個(gè)投資：通化市是比較富庶的地區(qū)，歐亞的門店就選在新區(qū)，土建一共投資4500 萬(wàn)，計(jì)劃2008 年有可能建成投入使用。在農(nóng)安縣的投資主要是建設(shè)農(nóng)安商貿(mào)物流中心，主要為給小店配貨，也是為公司物流配送的發(fā)展摸索經(jīng)驗(yàn)。
  整體分析，公司的發(fā)展在穩(wěn)健中滲透著敏銳的戰(zhàn)略思維：從歐亞商都在一個(gè)區(qū)級(jí)副商業(yè)圈中經(jīng)過(guò)三次擴(kuò)建發(fā)展成為大型綜合百貨龍頭，并從無(wú)到有成功營(yíng)建了長(zhǎng)春市級(jí)商圈；到歐亞賣場(chǎng)在懷疑聲中再次從無(wú)到有創(chuàng)建了適合東北地區(qū)的積聚人氣的商業(yè)模式；再到公司走出長(zhǎng)春、走出吉林，戰(zhàn)略性收購(gòu)和儲(chǔ)備了商業(yè)項(xiàng)目。公司在處理長(zhǎng)期發(fā)展和短期利潤(rùn)的問(wèn)
題上已經(jīng)形成了良性循環(huán)。公司目前還在河北等區(qū)域進(jìn)行商業(yè)發(fā)展的調(diào)研。